Nákup bytu: pokyny krok za krokem. Postup při koupi bytu

Nákup bytu v objektu je celá věda. Jasné pochopení jeho základů a důkladná analýza každé fáze umožní kupujícímu úspěšně získat bydlení.

Není to tak důležité, kdo se zabývá tímto postupem: zda vyděláváte všechno sami nebo využíváte služby realitního makléře při koupi bytu. Obě možnosti jsou redukovány na stejný hlavní nástroj: jedná se o informace, nebo spíše o jejich držení.

Příslušné pokyny krok za krokem při koupi bytu zahrnují nejen seznam potřebných dokumentů k postupu nebo způsoby, jak zabránit podvodníkům. Abyste dosáhli požadovaného cíle, budete muset jít vážným způsobem, který začíná studiem reklam na tématických zdrojích a specializovaných fórech a končí registrací v novém místě bydliště.

Představujeme vám proto krok za krokem průvodce při koupi bytu, který zahrnoval hlavní body tohoto dlouhého a pečlivého procesu. Budeme kupovat nezávisle, proto jako taková, možnosti s realitky nebudou vzaty v úvahu.

Postup při koupi bytu

Mnozí nezkušení kupci se neustále ptají na stejnou otázku: kde začít? První věc, která přijde na mysl, je využít služby realitního makléře při koupi bytu, tj. Obrátit se na znalé specialisty.

Samozřejmě tato možnost výrazně snižuje potíže s procesem, protože znalí lidé budou mít zaneprázdněnou papírovou práci a nebudete muset běžet kolem notářů a právníků. Kritická lžička dehtu v tomto oboru - dodatečné náklady. Líbí se vám to nebo ne, ale musí být zaplacena jakákoli práce a ještě kompetentnější specialista. V takovém případě tedy buďte ochotni zaplatit řádnou částku za služby tohoto druhu.

Zde krok za krokem pokyny při koupi bytu se dostane jen na dva body: první je kontaktovat agenturu a uzavřít s nimi smlouvy o poskytování služeb a druhý - po čekání na nejlepší nabídku pro vás, řekněte "ano" a podepište, kde je to nutné. Všechno ostatní bude pro vás provedeno odborníky, budete muset zaplatit pouze částku uvedenou ve smlouvě za poskytování služeb a za samotný byt.

Vlastní nákup

V tomto případě krok za krokem pokyny při nákupu bytu dostane spoustu bodů a sub-položek. Okamžitě stojí za zmínku, že při nákupu domů musíte být trpěliví, protože nalezení a navrhování vhodného místa bude vyžadovat spoustu času a úsilí.

Vyhledat bydlení

Pokud máte zájem o byty na sekundárním trhu, pak stojí za to začít s velkými bulletinovými deskami, jako je Avito nebo od ruky k ruce. Nebylo by nadbytečné sledovat lokální internetové zdroje, které přijímá aplikace tohoto druhu. Můžete také prohlédnout tematické noviny a časopisy, které hostí takové reklamy.

Nejlepším řešením je síť. Zde najdete vše a na rozdíl od tištěných výrobků bude spousta možností. Zde najdete podrobný popis apartmánů na sekundárním trhu a některé fotky, někdy i video apartmány, kde si kupující může osobně prohlédnout vše bez osobní návštěvy objektu. Poslední možnost je často využívána pro realitní kanceláře, které udržují čas, ale u běžných prodejců někdy vidíte takové reklamy.

Pokud máte zájem o koupi bytu v nové budově, pak je rozhodně lepší upřednostnit velké developery, kteří vlastní tyto objekty. To znamená, že nemusíte hledat konkrétní byt, ale stavební společnost. Najděte ten, který staví v oblasti, kterou potřebujete, a teprve potom určit podlahu a pokoje.

Navzdory zjevné jednoduchosti koupě bytu v nové budově má ​​své úskalí. Jedním z nich jsou nekompetentní stavební firmy. Ujistěte se, že máte přehled o vývojáři. A to by se nemělo dělat na webových stránkách společnosti, ale na specializovaných fórech, kde je minimalizována přizpůsobená zpětná vazba. Ty mohou být jakýmikoli nezávislými zdroji souvisejícími s nemovitostmi tak či onak: je snadné je najít, a v každém regionu bude minimálně pár stránek.

Známost s bytem

Byla nalezena reklama, informace na internetových stránkách nebo v novinách jsou zkoumány, nyní je třeba osobně prohlédnout byt pro úplnost. Pokud máte zájem o koupi sekundárního bytu, musíte kontaktovat přímé prodejce a objasnit některé důležité detaily, a to: zda je určený obytný prostor skutečně k prodeji; Je uvedená cena správná? jaké jsou podmínky kontroly.

V případě nových budov se věci obvykle liší. Existují konkrétní dny, které vývojář uvedl, kde může někdo zkontrolovat objekt a zeptat se na všechny otázky, které vás zajímají. Taková inspekce se nejčastěji uskutečňuje ve formě exkurze: skupina potenciálních kupujících jede s "průvodce", současně se učí potřebné informace.

Vraťme se do vedlejšího krytu. V den, kdy jste se dohodli s prodávajícím o setkání, měli byste znovu telefonovat a vyjasnit čas. Někdy se stane, že byt je již prodán nebo slíbil jinému za dobrý pokrok, tedy za "zajímavějšího" klienta. Pokud je prodávajícím nemovitost, může vás požádat o individuální schůzku a požádat o některé otázky.

Faktem je, že zaměstnanec realitní kanceláře je odpovědný za smlouvu, tzn. Zde mluvíme o zabezpečení transakce v první řadě pro prodávajícího. A vyvodit nějaké závěry o kupujícím po telefonu je velmi obtížné. Některé agentury dokonce nabízejí podepsat originální formuláře pro koupi bytu, které zaručují další spolupráci mezi oběma stranami.

Inspekce

Prvním krokem je zkontrolovat vstup. Na tom můžete udělat první dojem o nájemcích a v některých případech o samotných bytech. Podle dekorace vchodu nebo jeho nedostatku je snadné určit čistotu budoucích sousedů a způsob, jakým dům bydlí.

Ujistěte se, že věnujete pozornost stěnám a základnám. To platí zejména o prvním patře, kde je často možné vidět plísně, ohnisko nemocí. Pokud uvážíte možnost s posledními podlažími, je třeba důkladně zvážit stropy a kvalitu stěn. Přítomnost i nejmenší stopy úniku naznačuje, že budete trpět opravou obytného prostoru, dokud nebude střecha domu opravována normálně. Proto se s extrémní opatrností věnujte množství koberců nebo zbrusu nové tapety. Zpravidla není žádný trik úplný: ne každý bude souhlasit, že opraví v bytě před prodejem, protože tyto peníze mohou být vynaloženy na zlepšení druhého, tj. Vaší budoucí domov.

Rohový byt vyžaduje trochu odlišný, zvláštní přístup, na rozdíl od zbytku domu. Jak je to řečeno, je poskytováno všem větrům, takže takové bydlení se bez patřičného pozorování stává zřetelně chladnějším a zároveň se přidává vlhkost.

Zkontrolujte celou instalaci. Pokud je zavřeno hezkými panely, pak neváhejte požádat majitele o to, aby ho trochu otevřel nebo jej rozložil. Nejčastěji se taková "krása" skrývá velké zkapalnění v podobě rezavých a netěsných potrubí.

Dávejte pozor na vůni. Pokud jste během prohlídky viděli silný pach levandule nebo "horská svěžest", pak musíte být opatrní. Mohlo by dojít k zahalení zápachu splašků nebo nějaké místní skládky pod oknem.

Dále je třeba poznamenat, že je lepší prohlížet si byt během dne. Světlo ze žárovky příliš nehovoří o opravách nebo malých detailech interiéru, a opravdu si nemyslíte na výhled z okna, stejně jako na "denní život" bydlení (tramvaje, hluk automobilů pod okny atd.).

Jednání

Po důkladném prozkoumání bydlení a kontrole vstupu můžete pokračovat v jednání s prodávajícím a diskutovat o postupu při koupi bytu. Ty nedostatky, které jste viděli, mohou být použity jako omluva, to znamená, že můžete požádat o slevu. Více než 10% prodejců zpravidla neznižuje cenu, ale někdy někteří souhlasí s více.

Mimochodem, pokud jste se s vámi rychle dohodli na nějakých nedostatcích v oblasti bydlení a nabídli vám nebývalou slevu, pak je to důvod, proč byste měli být opatrní. Takže s tímto bytem není všechno tak bezbolestné jako prodejce. Mohou existovat skryté problémy se stavem samotného obydlí, stejně jako s právními aspekty. První může být nějak napravena, ale s druhou můžete riskovat nejen dlouhé prodlení nákupu, ale i ztrátu peněz.

První splátka

Praxe transakcí s nemovitostmi ukazuje, že podpis téměř jakékoliv smlouvy o takovém plánu poskytuje zálohu při koupi bytu. Nemusíte se toho bát a neexistuje zde podvodné pozadí, pokud máte samozřejmě skutečného prodejce nebo realitní kancelář. Tento krok je přímým potvrzením vážných záměrů kupujícího o koupi bydlení.

Záloha je zárukou jak prodávajícího, tak kupujícího. První bude už hledat kupce a druhá je jistá, že byt byl nalezen a můžete pokračovat do další fáze.

Smlouvy o takovém plánu jsou loajálnější pro ty, kteří získají bydlení (většinou). Pokud prodejce poruší své slovo, to znamená, že nákup bytu nebude na vás, pak by měl vrátit vklad ve dvojnásobné výši. V případě, že iniciativa ukončit smlouvu pochází od toho, kdo dům koupí, záloha se jednoduše nevrací.

Poznání dokumentů při koupi bytu

Po kontrole obytného prostoru a projednávání finančních otázek s prodávajícím je nutné pečlivě prozkoumat dostupné doklady pro byt. Pokud jste z právního hlediska dobře odůvodněni, pak může být takové posouzení provedeno nezávisle, v ostatních případech je lepší, abyste nebyli lhostejní a kontaktovali právníky. Ověření takového plánu není kompletní prodej, ale jednoduchá kontrola dokumentů, takže je levná a jeho význam je neocenitelný.

Pokud se rozhodnete sami prověřit, věnujte zvláštní pozornost následujícím bodům.

První je pravost dokumentů. Skutečný prodávající by měl mít ve svých rukou skutečný soubor dokumentů a ne kopírovat, a to i v případě notářského zápisu.

Zadruhé je třeba objasnit, zda existuje nějaké zatížení tohoto živého prostoru, tedy zda osoba před vámi má právo uzavírat smlouvy a prodávat tuto nemovitost. Knihovna domu bude velmi užitečná v této věci, kde jsou uvedeny veškeré informace o nájemcích i majitelích bytu.

Zatřetí je samozřejmě užitečné shromažďovat prohlášení (prodávajícímu nebo kupujícímu) od jiných majitelů domů o jejich souhlasu s transakcí, pokud existují. Takový dokument musí být notářsky ověřen.

A konečně: pokud jsou v bytě registrovány nezletilé děti, je nutné vydat povolení k prodeji úřady a opatrovnictví.

Při koupi bytu musí být všechny tyto dokumenty právně kompetentně provedeny a vždy bez vypršení platnosti.

Registrace prodeje

Další důležitá etapa při nákupu nemovitostí. Pokud plánujete návratnost příjmu při koupi bytu, pak byste se k této položce měli přistupovat obzvláště opatrně. Jinak budete po transakci muset běžet po prodávajícím kvůli vaší nedbalosti.

Seznam dokumentů pro registraci prodeje a nákupu je následující:

1. Žádost o zápis kupní smlouvy. Dokument je vydán oběma stranami na zvláštních formulářích (v realitních kancelářích, v realitních kancelářích nebo v registračním oddělení).
2. Pokud se vlastník na transakci nezúčastní, je požadováno notářské plné moci (originál a kopie) za právo podepsat kupní smlouvu.
3. Bankovní doklad, kde je pro transakce tohoto druhu (originál a kopie) uvedena platba státní daně oběma stranami.
4. Soubor dokladů uvádějících majitele bytu (nákup, dar, dědictví atd. d.).
5. Kniha domu.

Registrační proces

Registrační oddělení (v místě nákupu obytného prostoru) nejprve ověří pravost dodaných dokumentů. Poté, co tato kancelář dává zájem, můžete již jít přímo k legalizaci transakce.

Registrační oddělení často odmítá provést dokumenty a existuje mnoho důvodů. Zde je hlavním faktorem nezodpovědný přístup jak prodávajícího, tak kupujícího. Pokud obě strany využívají služby realitních kanceláří nebo některých jednotlivých realitních kanceláří, pak jsou poruchy sníženy na minimum. Realitní kanceláře již prošly dobrou cestou do registračního oddělení a jsou si vědomy všech nástrah. Pokud zpracováváte transakci sami a děláte ji poprvé, pak buďte připraveni k přijetí odmítnutí po odmítnutí, dokud neuvedete všechny dokumenty do pořádku.

Typickými chybami je nesprávné jméno ulice nebo domu, nesprávné příjmení nebo jméno kupujícího / prodávajícího, jakož i podezření padělání dokumentů. Posledním bodem je registrátor důkladně prozkoumat dokument a odmítnout příjem i při nejmenším podezření. Dokonce i pár nevytištěných písmen na notářském razítku může způsobit odmítnutí.

Poté, co oddělení registrace schválí doklady a také označení podle smlouvy, je transakce považována za dokončenou. To znamená, že dostanete klíče k bytu a doklady potvrzující vlastnictví nemovitosti a akt převodu od minulého majitele.

Co tedy?

Kupující by měl s prodejcem projednat organizační otázky týkající se zavedení nového nájemce, stejně jako vyřazení starého nájemce. Zákon obvykle stanoví jasné časové období - dva týdny, které jsou dány prodávajícímu uvolnit životní prostor. Ale vzájemnou dohodou lze tyto pojmy měnit jak směrem nahoru, tak směrem dolů. Je lepší, abyste to učinili písemně, abyste se vyhnuli dalším problémům.

Dále se musí kupující zaregistrovat u cestovní kanceláře, tedy v oficiálním cestovním pasu. Bude užitečné okamžitě navštívit kancelář pro bydlení, vodárenské a jiné bytové organizace, znovu vydat odpovědnost a získat osobní účty ve tvém jménu.

Daňový odpočet je také jedním z povinností kupujícího, takže byste neměli navštívit daňový inspektorát. Před odchodem do federální daňové služby musíte předložit kopie majetkových dokladů. Není třeba je notarizovat, ale když provedete odpočet, budete muset kromě kopie zobrazit originál.

Obecně platí, že proces nákupu a prodeje bytu trvá asi dva týdny, a pokud jsou dokumenty v plném pořadí, a jste registrováni prostřednictvím agentury, pak ještě méně.