556 občanského zákoníku Ruské federace: soudní praxe

Art. ) закрепляет правила реализации условий соглашения о купле-продаже недвижимого объекта. 556 občanského zákoníku Ruské federace (v novém vydání ) stanoví pravidla pro provádění podmínek dohody o prodeji nemovitého majetku. Jeho ustanovení stanoví zvláštní postup pro převod takového majetku na nabyvatele. Zvažte to podrobně.

Norma 556 občanského zákoníku Ruské federace: obsah

Převod nemovitého majetku prodávajícím a jeho přijetí nabyvatelem se provádí podle zákona o převodu nebo jiného obdobného dokumentu vyhotoveného stranami transakce. Odpovídající pravidlo zakotvuje první odstavec normy 556 občanského zákoníku. Pokud dohoda nebo zákon nestanoví jinak, povinnost prodávajícího o převodu předmětu na nabyvatele se považuje za provedenou po dodání kupujícím a podepsáním příslušného dokumentu smluvními stranami. Únik z jeho registrace za podmínek stanovených ve smlouvě je uznán jako odmítnutí poskytnout nebo přijmout nemovitost.

Nuance

предусмотрена важная оговорка. V odstavci 2 normy 556 občanského zákoníku Ruské federace je stanovena důležitá výhrada. Spočívá v tom, že pokud nadobúdatel akceptuje předmět, který nesplňuje podmínky transakce, nepředstavuje základ pro to, aby prodejce nesplnil odpovědnost za nesprávné plnění smlouvy. Toto pravidlo platí také pro případy, kdy se nesrovnalosti vyjednávají dohodou.

Norma 556 občanského zákoníku s připomínkami

První odstavec uvádí, že převod předmětu na nabyvatele se provádí podle zvláštního dokumentu. Jedná se o převod nebo jiný podobný čin. закрепляет диспозитивное правило, по которому обязательство собственника (продавца) по передаче объекта покупателю признается выполненным после вручения соответствующего имущества и подписания указанного документа сторонами. Článek 556 občanského zákoníku Ruské federace stanovuje dispozicní pravidlo, podle kterého povinnost majitele (prodávajícího) převést předmět na kupujícího se považuje za splněnou po doručení příslušného majetku a podepsání konkrétního dokumentu stranami. Při zvažování tohoto ustanovení by se měl odkazovat na odst. 2 odst. 1 čl. 224 Kodexu. Podle něj bude věc považována za doručenou v okamžiku jejího skutečného převzetí ve vlastnictví kupujícího nebo osoby, kterou uvedl. Mezitím dohoda nebo zákon může stanovit jiný postup. Takže pokud při registraci smlouvy o odcizení předmětu je již u nabyvatele, bude považován za převeden od tohoto okamžiku.

Dohoda stran

предусматривает возможность участников сделки установить иной порядок, по которому будет передаваться вещь. Norma 556 občanského zákoníku Ruské federace stanoví možnost účastníkům transakce stanovit jiný postup, kterým bude věc převedena. Například arbitrážní soudy uznávají výkon, jak je to vhodné, v případě, kdy byl objekt skutečně převeden dříve v rámci stávajících nájemních vztahů mezi jednotlivými subjekty. Zároveň ve smlouvě o prodeji existovala podmínka, že má stejnou sílu jako převod. Toto pravidlo je považováno za zvláštní. Obecné pravidlo zakotvené v čl. 224 Kodexu nestanoví potřebu potvrzení doručení věcí zvláštním dokumentem.

Podmínky

Podle normy 556 občanského zákoníku Ruské federace bude povinnost považována za splněnou, pokud existují dvě právní skutečnosti. Patří sem:

1. Prezentace objektu nabyvatele.
2. Podpis účastníků transakce příslušného dokumentu.

Zavedení tohoto požadavku ve vztahu k nemovitosti, podle mnoha odborníků, je celkem rozumné. Faktem je, že v případě obratu takového majetku právní úprava stanoví zvláštní režim.

Vysvětlení

Jak je uvedeno v 131 článků GK (v odstavci 1), právo vlastnictví, jakož i jiné skutečné práva k nemovitosti, jejich omezení, ukončení, výskyt, převod musí být zaznamenán předepsaným způsobem. V tomto případě platí pravidlo umění. 223. Podle odstavce 1 tohoto ustanovení, je-li odcizení předmětem registrace, se v okamžiku zápisu do rejstříku objeví jméno kupujícího na předmětu. S přihlédnutím k zvláštnímu režimu stanovenému pro nemovitost se zdá, že je to převáděcí doklad (nebo jiný podobný doklad), který potvrzuje dodání předmětu nabyvatele. Jinými slovy, povinnost nebude považována za řádně splněnou, pokud prodávající dává kupujícímu pouze klíče k bytu. Vzhledem k určení nutnosti potvrzení stávajícího práva je (a pouze) převodním dokladem uvedeno, že dodání nemovitého objektu nabyvatele s individuálně definovanými charakteristikami stanovenými dohodou.

Odmítnutí vykonat zákon

Únik z podpisu uvedený v čl. 556 dokumentů může mít různé nepříznivé důsledky. Kupující má tedy možnost požadovat náhradu od prodávajícího za škody způsobené takovým odmítnutím. Majitel nemovitosti má také určitá práva. Může zejména požádat kupující, aby věc přijal nebo odmítl splnit podmínky transakce. Navíc mohou strany vztahovat sankce za nesplnění nebo nesprávné plnění smlouvy. Jako jedno z těchto opatření zodpovědnosti se jedná o trest.

Nuance

Design akt převodu potvrzuje pouze skutečnost, že splňují podmínky smlouvy. Podepsání tohoto dokumentu nemá vliv na převod vlastnictví nemovitosti. To je způsobeno skutečností, že legislativa tuto skutečnost spojuje pouze se státní registrací, a nikoliv se skutečnou dodávkou věci. Přenos objektu sám o sobě nemůže být základem pro zápis do státního rejstříku. Proto může být vytvořena jak před, tak po státním zápisu. Důvody zápisu nemovitosti a zápisu do rejstříku jsou v souladu s ustanoveními Federálního zákona č. 218 uzavírány smlouvy a jiné transakce s takovým majetkem podle pravidel stanovených a platných na jeho místě v době registrace smlouvy.

Kvalita majetku

Jak bylo uvedeno výše, listina o převodu svědčí pouze o splnění závazků stran k předání předmětu. Proto nelze považovat za dokument, se kterým strany doplňují / upravují hlavní smlouvu, a to i v části, která stanoví požadavky na kvalitu nemovitosti. Pokud tedy při vypracování zákona strany ve smlouvě stanoví nesoulad nemovitosti s podmínkami transakce, tato okolnost se nepovažuje za důvod, který by odvolal prodávajícího z odpovědnosti za nesprávné plnění závazku.

Volitelné

Registrace zákona podle obecných pravidel nezáleží na určení okamžiku, kdy rizika náhodného poškození nebo zničení nemovitosti přecházejí na nabyvatele. Při zvažování této otázky by se měl odkazovat na článek 211 kodexu. Podle jeho ustanovení nese riziko ztráty / poškození věci majitel, pokud dohoda nebo zákon nestanoví jinak. Proto jsou převedeny na nabyvatele v okamžiku státní registrace transakce. Mediální partneři se mohou dohodnout na jiné podmínce. Zejména mají právo stanovit, že rizika přecházejí na přímý převod objektu. A to může nastat, a to jak před, tak po státní registraci.