214 FZ: podstata zákona a aktuální vydání

Více lidí se zajímá o účast na společné výstavbě bytů dnes. Právně upravil tento proces v 214-FZ "o účasti na společné výstavbě." Právě tento regulační akt bude analyzován v článku.

Předmět úpravy federálního zákona

Kdo podle 214-FZ (se změnami od roku 2017) je developer? Jedná se o právnickou osobu, která vlastní nebo vlastní pozemek. Účelem developera je získat finanční prostředky od účastníků společné výstavby pro výstavbu bytových zařízení. A jaký je předmět sdílené výstavby? Jedná se o obytný nebo nebytový prostor, který má být převeden na akcionáře. Může to být naprosto jakýkoliv objekt, s výjimkou výroby.

Podstata zákona č. 214-FZ spočívá v regulaci vztahů souvisejících s přiláčením finančních prostředků k akciovému stavbě nemovitostí. Jaké jsou způsoby, jak přilákat peníze? Zákon stanoví:

• smlouvy o účasti občanů na výstavbě typu vlastního kapitálu;
• vydávání dluhopisů ve formě osvědčení o bydlení;
• regulace bytových družstev.

Právo na získání finančních prostředků bude popsáno níže.

Právo na získání peněz

Když developer dostane příležitost přilákat finance účastníků výstavby? V souladu s článkem 3 214-F3 (poslední vydání z roku 2017) se takové právo objeví až po obdržení příslušného povolení k provedení stavby a prohlášení o projektu. Před získáním úplné dokumentace bude jakákoli atrakce finančních prostředků nezákonná.

Jaké požadavky musí splnit developer, shromažďovat od stran smlouvy o financování výstavby objektů? Právě toto nařízení poukazuje na:

• musí být zcela zaplaceno základní kapitál právnické osoby;
• pokud jde o developera, by neměly být likvidačními řízeními, a rozhodčí tribunál by neměl rozhodovat o použití takových postupů;
• činnosti developera by neměly být pozastaveny rozhodnutím soudu;
• informace o vývojáři nesmí být ze seznamu bezohledných vývojářů;
• právnická osoba by neměla mít nedoplatky v poplatcích, daních, nedoplatcích apod .;
• hlavní účetní developera by neměl mít trestní rejstřík.

Všechny výše uvedené požadavky by měly být věnovány pozornost samotným vývojářům i osobám, které se chtějí podílet na programu budování akcií.

O účastnické smlouvě

Článek 4 z 214-FZ (ve znění z roku 2017) stanoví pravidla, která musí splňovat jakákoli smlouva o účasti na společné výstavbě. V souladu se smlouvou je developer povinen vytvořit bytové zařízení a po jeho vybudování předá povolení k uvedení do provozu. Účastníci stejné výstavby akcií se zavazují zaplatit developerovi včas. Všechny tyto požadavky musí být uvedeny ve zvláštní smlouvě. Samotná smlouva musí být písemná. Předpokladem je státní registrace.

Zde je, jaká smlouva o účasti držitelů akcií ve stavebnictví by měla obsahovat:

• definice konkrétního objektu je založena na finančních prostředcích účastníků výstavby;
• lhůty pro předání objektu stavebním účastníkem;
• záruční doba pro objekt;
• způsoby, jak zajistit plnění svých závazků ze strany developera.

Podstata zákona 214-FZ je velmi jednoduchá: pouze developer je zodpovědný za všechna možná rizika spojená s ničením nebo poškozením objektu.

Takže v roce 2017 zákon podstoupil globální změny:

• vytvořil jednotný registr vývojářů;
• je povinnost předložit prohlášení o projektu na internetu za podmínek otevřeného přístupu;
• přitažlivost peněz od spoluvlastníků od té doby je možná pouze za podmínky úplného zaplacení základního kapitálu;
• Byl vytvořen kompenzační fond, který je tvořen příspěvky majitelů akcií.

Všechny tyto změny pomohou vyřešit problém podvedených investorů v oblasti nemovitostí, finančních podvodů a špatně kvalitního vývoje.

O načasování přenosu a zajištění kvality

Lhůta pro převedení předmětu od developera je stanovena článkem 6 zkoumaného spolkového zákona. Všechno je zde celkem jednoduché: termín je uveden ve smlouvě a developer by neměl porušovat tuto podmínku. Jinak bude zodpovědný. Účastníci stejné výstavby akcií obdrží částku ve výši jedné tři setiny sazby refinancování, kterou provádí centrální banka Ruské federace. Developer může upozornit účastníky stavby na to, že v předepsané době nedošlo k jejich vybudování. Je povinen to provést 2 měsíce před uplynutím stanovené lhůty.

Typy záruk kvality předmětu jsou stanoveny v článku 7 návrhu zákona. Všechny záruky jsou zdokumentovány. Pokud účastník stavby zjistí po dodání předmětu odchylku od podmínek smlouvy, má právo:

• vyžadovat od developera, aby odstranil nedostatky v přiměřené době zdarma;
• požadovat přiměřené snížení smluvní ceny;
• požadovat náhradu svých nákladů s cílem odstranit zjištěné nedostatky.

Podmínky smlouvy o osvobození od odpovědnosti developera nemusí být právně závazné. Podstata zákona 214-F3 tedy zcela odpovídá ústavním normám.

Plnění závazků

Povinnosti stanovené ve smlouvě by měly podléhat přísnému provedení. Článek 12 uvažovaného normativního aktu stanoví, že povinnosti lze považovat za splněné až po podepsání všech stran. akt převodu o přemístění objektu. Platba všech finančních prostředků v souladu s uzavřenou smlouvou bude rovněž znamenat úplné splnění závazků.

Článek 12.1 stanoví další způsoby, jak zajistit plnění povinností. Stojí za to zdůraznit:

• vrácení peněz na výstavbu;
• zaplacení náhrady škody a pokuty v plné výši.

Splnění závazků ze strany developera může být také poskytnuto pojištění odpovědnosti nebo získáním záruky v bance.

O použití hotovosti

Podstata zákona č. 214-FZ spočívá v přísné fixaci hlavních požadavků na účastníky výstavby. Takže v článku 18 fixní hlavní typy cílů, pro které může vývojář strávit výsledné finance:

• přímo budovat dům nebo několik domů;
• náhrada výdajů na nákup nebo návrh domu nebo pozemku;
• úhrada nákladů na přípravu dokumentů;
• výstavba nebo rekonstrukce pozemku;
• spojení domů s technickou a inženýrskou podporou.

Vývojář musí sestavit roční účetní závěrku, kterou audity prověří.

Informace o vývojáři

Zajištění transparentnosti, publicity a otevřenosti je základním principem, který určuje podstatu zákona 214-FZ. Sankce, neplacené investorům v oblasti nemovitostí, finanční podvody, praní špinavých peněz - To vše bude téměř nemožné, pokud si developer a účastníci výstavby poskytnou úplné informace o sobě. Článek 20 uvádí příklad informací, které musí developer poskytnout:

• o názvu vaší právnické osoby;
• o místě, způsobu provozu, telefonu, oficiálních webových stránkách apod .;
• o státní registraci;
• o účastnících a zakladatelích právnické osoby;
• o všech nadcházejících a probíhajících projektech;
• o členství developera v organizacích typu samoregulace;
• o ročních účetních závěrkách apod.

Účastníci společné výstavby by také neměli poskytovat méně podrobné informace o sobě. Budou se však diskutovat o dalších stavebních projektech.

Informace o stavebních projektech

Jak lze získat předmět na pozemku, obytném domě nebo jednom bytě? Podstatou zákona 214-FZ je podrobně se dotýkat a podrobně upravovat všechny tyto body. Článek 21 předmětného nařízení stanoví požadavky na stavební projekt. Co by měla obsahovat projektová dokumentace? Podle zákona to zahrnuje:

• informace o typech zařízení ve výstavbě;
• o stavebním povolení;
• o právech developera pozemků;
• terénní úpravy v blízkosti objektu ve výstavbě;
• o plánu realizace objektu;
• o hodnotě objektu (můžete přiblížit);
• o plnění povinností.

Samozřejmě to nejsou všechny požadavky na stavební projekt. Úplný seznam lze nalézt v článku 21 214-FZ.

Státní registrace

Registrace pracovních procesů vládními agenturami je pravděpodobně nejdůležitějším prvkem celého procesu společné výstavby. Úřady tak mohou od vývojáře požádat o regulační dokumenty, provést kontroly, obdržet všechny potřebné zprávy od právnické osoby atd.

Podle článku 23.1 musí stát vést evidenci vývojářů. Jedná se o otevřený informační zdroj obsahující informace o právnických osobách zabývajících se výstavbou. Složení informací určuje ruská vláda.