Příklady příjmového přístupu k oceňování nemovitostí

V naší zemi se prodej nebo pronájem nemovitostí nedávno zvýšil v obchodním styku, což vede k tomu, že vlastníci musí jasně stanovit hodnotu svého majetku. To je nezbytné, aby bylo možné v budoucnu výhodně prodat nebo pronajmout nemovitost.

Dnes existuje obrovské množství organizací, v nichž kvalifikovaní odborníci pomohou při správném výpočtu. Existuje několik metod pro výpočet tohoto ukazatele, avšak nedávno získal přínos přístup k oceňování nemovitostí. Jaká je jeho podstata, vlastnosti a výhody, je třeba brát v úvahu podrobněji.

Podstata techniky

Příjemový přístup k oceňování nemovitostí je postup, kdy odhadce vypočítá hodnotu objektu na základě možných budoucích zisků z něj. To znamená, že majitel budovy může získat od odborníka určitou prognózu ziskovosti nemovitosti, a nikoliv pouze suchou hodnotu dneška. Příjemový přístup je vhodný pro ocenění pouze v případech, kdy zisky a výdaje z majetku mohou být pro budoucnost přesně předvídány. Celý postup se provádí v několika fázích práce hodnotitele.

Pro dokončení procesu a dosažení výsledků musí odborník:

1. Přesně určte časový rámec vygenerované prognózy. Faktem je, že po určitém čase se vydávání hodnot stává irelevantním vzhledem k potřebě provádět opravy nebo jiné faktory ovlivňující hodnotu předmětu. Všechny metody příjmového přístupu by měly mít striktně definovaný rámec svého působení.
2. Výpočet možného zisku a ztráty z nemovitosti během doby platnosti vydaného prognózy a po jeho ukončení.
3. V souladu s investicemi připsanými k nemovitostem a při zohlednění úrovně rizika vypočítat diskontní sazbu. To je nezbytné pro budoucí srovnání výsledků hodnocení specializovaným a reálným ziskem.

Způsob, jak zjednodušit proces

Chcete-li, aby metoda pro hodnocení příjmového přístupu byla pro obyčejné občany srozumitelnější a jednodušší, existuje několik možností, jak je zjednodušit. K tomu musí nejdříve vypočítat několik důležitých ukazatelů nemovitostí, které budou v budoucnu nahrazeny pouze hotovými recepturami a výsledkem budou požadované výsledky.

Mezi ně patří:

• částka čistého zisku v případě prodeje majetku;
• hrubý příjem (v této situaci je určen na základě sazeb a sazeb platných v době výpočtu);
• skutečný (skutečný) hrubý zisk (počítáno odečtením od hrubý příjem veškeré možné ztráty z nemovitostí; mimo jiné možnost neplacení od nájemců, ztráty z neúplného užívání objektů atd.);
• diskontní sazba;
• správný výpočet všech možných nákladů.

Aby bylo možné přesně stanovit všechny možné ztráty materiálu pro poslední položku, odborník je bude muset rozdělit do několika ukazatelů a provádět výpočty pro každý z nich zvlášť.

Příjemový přístup k nemovitostem zahrnuje výpočet:

1. Fixní náklady, včetně plateb a odpočtů za údržbu objektu, které se v průběhu času nemění. Často se jedná o hypotéky, daňové platby nebo účtování o odpisování nemovitostí.
2. Provozní náklady - náklady na údržbu objektu. Může se čas od času lišit v závislosti na potřebě udržovat nemovitosti v dobré prezentaci.
3. Neplánované výdaje včetně případných výdajů na naléhavou opravu nebo nákup.

Metody výpočtu

Nejčastěji se pro výpočet hodnoty nemovitostí používají následující metody příjmového přístupu:

• metoda přímého kapitalizace;
• slevou.

Každá z metod má své výhody a nevýhody, stejně jako určité nuance, díky nimž je pro různé situace lepší zvolit si jednu konkrétní metodu. Abychom porozuměli jejich vlastnostem, je třeba zvážit každý zvlášť.

Výhody kapitalizace

Přístupový přístup k tomuto plánu se nejčastěji používá k výpočtu hodnoty nemovitého majetku za přítomnosti stabilního, dobrého a dlouhodobého zisku z něj nebo v případě, kdy se poměrně zvyšuje finanční přínos z údržby nemovitostí.

Tento příjmový přístup předpokládá, že výpočty musí být provedeny podle určitého vzorce se dvěma známými. Chcete-li získat přesná data o plné hodnotě nemovitosti, odhadce potřebuje kapitalizačního poměru a čisté provozní výnosy. Celková cena je určena dělením druhého ukazatele na první, přičemž v obou případech se jedná o jeden rok. Proto je pro dosažení přesného výsledku důležitá stabilita zisku.

Získání dat pro metodu

Aby příjmový přístup při výpočtu kapitalizace zisku byl co nejblíže realitě, je nutné přesně vypočítat všechny potřebné konstanty, které mají být nahrazeny ve vzorci. Výpočet čistý provozní zisk lze provést odečtením provozních nákladů z údajů o skutečném hrubém důchodu, s výjimkou odpisů nemovitostí.

Diskontování peněžních toků

Příjemový přístup se vypočítá pomocí této metody v následujících případech:

• pokud je v určitém časovém období velký rozdíl v zisku;
• sezónnost zisku z předmětu;
• pokud je stavba stále ve výstavbě nebo v rekonstrukci;
• pokud je nemovitost komplex budov a nikoliv jediný objekt.

Je obtížnější provádět výpočty pomocí této metody, ale je použitelná pro většinu nemovitostí v zemi. Metoda zahrnuje určení časového intervalu pro výpočet a očekávaného zisku nebo ztráty z objektu během tohoto období. Pro rozvinuté země se nejčastěji vyskytují odborníci nejméně pět let, a někdy až 10 let, ale pro nestabilní ruské hospodářství budou čísla za 3-5 let již ne přesnější. Výpočet na delší období nebude odrážet reálné ukazatele a ne každý odhadce bude provádět tuto práci, považuje-li to za bezvýznamné.

Získání dat pro metodu

Vzhledem k tomu, že tato metoda je schopna určit hodnotu objektu s nepřesnými a nestabilními ukazateli zisku z něj, jeho výpočet vyžaduje větší počet konstant pro substituci do vzorce.

Potřebné pro určení:

• potenciální (potenciální) hrubý příjem;
• čistý provozní výnos;
• skutečný (skutečný) hrubý příjem;
• peněžní toky před a po zdanění.

: Všechny existující konstanty jsou nahrazeny do vzorce diskontovaných peněžních toků :

PV = C _{i / (1 + i) ^t + M * (1 / (1 + i) ⁿ )} ,

kde PV bude výsledkem všech výpočtů, přičemž bude zobrazena cena předmětu s přihlédnutím k zadaným ukazatelům. Ci zde je peněžní tok v omezeném časovém období označeném jako t, M je zbytková hodnota a jedná se o diskontní sazbu nemovitostí.

Aby člověk, který předtím nepoznal takové výpočty, by bylo snadnější porozumět významu všech akcí, měli byste zvážit příjmový přístup, jehož příkladem bude vše na jeho místo. Takže zvážit situaci, kdy peněžní tok z vlastnictví nemovitostí ve vyčleněném čase pro výpočet byl 200 tisíc rublů a diskontní sazba předmětu je definována jako 26% (v peněžním vyjádření to je 0,26 rublů). Na základě těchto údajů očekává majitel nemovitosti zvýšení zisku do konce doby přidělené k výpočtu o 4% (v peněžním ekvivalentu 0,004 rublů). Ukazuje se, že: PV = 200 / (0,26-0,004) = 909,1 tisíc rublů.

Pozitivní aspekty metody

Mezi výhody příjmového přístupu je samozřejmě třeba zdůraznit jednoduchost výpočtů. To je vlastně případ, protože všechny vzorce pro výpočty byly již optimalizovány a pro získání výsledku zůstává pouze nahrazení jejich údajů za ně. Je důležité poskytnout je hodnotitelům v souladu s pravými, jinak bude výsledek výpočtů chybný.

Druhou výhodou této metody výpočtu je její schopnost odrážet reálný obraz ekonomiky a náklady na předměty na určitou dobu, protože pro dosažení výsledku musí hodnotitel vypočítat velký počet ukazatelů, přičemž bere v úvahu všechny možné nuance samotného objektu a trhu jako celku.

Omezení používání

Zejména tento způsob výpočtu hodnoty mohou využívat pouze podniky a majitelé nemovitostí, kteří mají ze svého majetku stabilní a dlouhodobý příjem. To znamená, že s nově vybudovanou budovou bude obtížné odhadnout její zisk, protože prostě neexistují žádné počáteční údaje pro nezbytné výpočty.

Ze stejných důvodů nelze v případě nesouladu ukazatelů s přístupem srovnávací přístup vypočítat ekonomiku během krize, což může v krátké době drasticky změnit situaci na trhu.

Celá podstata výpočtů je omezena na obvyklou analýzu dostupných údajů a výběr jejich závěrů. Pokud odhadce nemá dostatek informací k nahrazení ve vzorci, pak provedení výpočtů okamžitě znemožní.

Důvody odmítnutí

Vzhledem k tomu, že celý bod příjmové metody výpočtu hodnoty předmětů spočívá v poznání všech údajů nezbytných pro tuto skutečnost, může být nedostatek určitých informací důvodem odmítnutí ve výpočtech hodnotitelem. Vlastník objektu může také získat úplné, ale ne zdokumentované zproštění plnění přístupu k příjmu, protože celá hodnota výpočtu spočívá v hodnocení skutečných informací, z nichž se závěry vyvodí později.

Odborník může z tohoto důvodu odmítnout provést výpočty z jiných důvodů. Například pokud je nemovitost plánována k neobchodním účelům, což znamená, že v budoucnu nebude zisková. Dalším důvodem odmítnutí je často neoficiálně rozvinutý trh s nájemným, založený na ústních zakázkách. To také vede k tomu, že neexistuje důkaz o sběru dat, a proto nelze výsledek výpočtů nazvat přesný.

Další metody výpočtu

Výpočet příjmů z hodnoty nemovitosti lze provést pomocí zbytkových příjmů. Tato metoda je výpočtem rozdílu mezi skutečným ziskem a projektem v době nákupu budovy nebo výpočty.

Ve vyspělých zemích se všechny metody příjmového přístupu postupně ztrácejí do pozadí a nahrazují se opčními cenami. V naší zemi není metoda použitelná kvůli nedostatku základních ukazatelů pro substituci ve vzorci, ale v jiných státech umožňuje vypočítat hodnotu nemovitostí nebo podnikání, a to iv případě, že vzniknou viditelné ztráty, a prokazuje, že jejich cena není nulová pro jakoukoli výši dluhu.

Na závěr

Přes snadnost výpočtu při výpočtu hodnoty nemovitosti metodou příjmového přístupu postupně ztrácí význam. To je způsobeno složitostí výpočtu údajů požadovaných pro vzorec, protože pro získání přesného výsledku musí být všechny pravdivé a správné. Jakákoli odchylka nebo přibližný výpočet přímo ovlivňuje konečný výsledek metody.

Metoda není vhodná pro většinu situací a kvůli vývoji podzemního účetnictví v naší zemi, který neumožňuje odhadcům získat platné informace o konkrétním objektu.

Metoda je obecně velmi efektivní a je schopna vypočítat reálnou hodnotu jakékoli nemovitosti, malé nebo střední firmy nebo velké společnosti, ale přesnost informací poskytovaných zaměstnanci může významně ovlivnit výsledky výpočtů od odborníků. To je důvod, proč mnozí odhadci neodvažují provádět výpočty s tímto přístupem.

Ale je to tak, jak je to možné, aby se dosáhlo správného výpočtu, je nejlepší kontaktovat osvědčenou společnost, ve které pracují skuteční odborníci.